ホームインスペクション(既存住宅現状検査)

ホームインスペクションとは

ホームインスペクションとは

住宅を1人の人間と見立てたとすると、その健康状態を「診断」するのが“ホームインスペクション"です。
専門家であるホームインスペクター(住宅診断士)が、 築年数における住宅の劣化状況、欠陥が無いか、改修すべき箇所の有無(または改修に伴うおおよその費用)などを見きわめ、中立的、客観的な立場からアドバイスをします。

依頼する例としては、住宅の購入を検討している時や住宅を売りに出す前などに、建物の状態を調べて、取引を適正に、安心して行うためなどが主になっています。
また、不動産仲介業が建物の状況を明らかにするために行ったり、住宅の現状を知るために定期的に行うケースも増えています。

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日本の中古住宅の現状

現在の日本では、中古住宅の価値は築年数によってどんどん下がっていきます。
築25~30年の住宅になると建物としての価格はほとんど付かず、土地値しかないことも多いのです。
住宅ローンを支払い続けていのと同時に、建物の価値も減価していて、住宅が資産として残っていない状況なのです。

建物寿命にかんしても他先進国では約100年前後あるのに比べ、日本では平均30年ほどなのが現状です。
しかし、価格の面や工事技術の向上のよりリフォームが自由にしやすくなっているなどの魅力から、中古住宅の人気は高まりつつあります。

買い手、売り手の両者が納得して住宅売買をし、中古住宅の市場が広く普及するためには、建物の価値や性能を正しく評価し、共有することが必要です。そのためにホームインスペクション(住宅診断)が活用されるのです。
中古住宅流通が活発な欧米ではすでに一般的になっていて、日本においてもこれからどんどん普及していくでしょう。

このような流れを推し進めるため、ホームインスペクション(住宅診断)を行う技術的能力者の支援や診断項目・方法等についてまとめた、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が2013年6月に国交省から策定されています。

戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目

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中古住宅も適正な評価をする時代へ

中古住宅の市場は、評価基準を見直す動きがはじまり、構造改革が行われています。
建物の正確な状況を把握できるホームインスペクション(住宅診断)が広まれば、築年数だけで価値がなくなっていた中古住宅の評価が変わり、古くても価値を保ち続ける住宅が出てきます。
もちろん、築年数とともに評価が下がり、これまでと同じく20~25年で価値がなくなってしまう物件もあるでしょう。
しかし、それが適正な診断の元に評価されているものであるかどうかは、大きな違いになってくるでしょう。築15年の中古住宅を3,000万円で購入したとして、さらに15年後も3,000万円前後で売れる、という事が実現した場合、その住宅はそのまま資産となり、住宅ローンであれば貯蓄しているのと同じということになります。

既存住宅の流通シェアの国際比較
(資料)
日本:総務省「平成25年住宅・土地統計調査」、国土交通省「住宅着工統計(平成26年計)」(データは2013年)
アメリカ:U.S.Census Bureau 「New Residential Construction」,「National Association of REALTORS」(データは2014年)http://www.census.gov/ http://www.realtor.org/
イギリス:Department for Communities and Local Government「Housing Statistics」(データは2012年)(http://www.communities.gov.uk/)
フランス:Ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie「Service de l'Observation et des Statistiques 」,「Conseil général de l'environnement et du développement」(データは2013年)http://www.driea.ile-defrance.developpement-durable.gouv.fr
(出典元:国土交通省平成26年度 住宅経済関連データ「既存住宅の流通シェアの比較」より)

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ホームインスペクション(既存住宅現状検査)を依頼するメリット

安心を得る

欠陥住宅をつかんでしまうリスクを回避できることです。
「価格に見合った安全性や価値があるのか」専門家が診断することで安心して購入、居住することができます。

また、住んだのちにいつ頃、どれくらいの費用でメンテナンスをしていくべきか、予想を立てるのに役立てることができます。

住宅について知る

構造や設備など、外見からでは見えない 住宅の根本的な性能を知ることができます。
診断するのは中立的な立場の専門家なので、購入の可否についての判断をするわけではなく、あくまで診断した事実だけを提供してくれます。
売り主側との関係にに気を使うことなく、意見や説明を受けることができるのです。

証明できる

ホームインスペクションを受けた報告書を「家の履歴書」として残すことができます。後々のことを考えて、現時点での住宅の資産価値を証明することができます。

トラブルを防ぐ

住宅の構造や性能について、売却後に指摘されることがあると、高確率でトラブルになります。
大きな金銭トラブルに発展してしまうこともありますので、未然に防ぐために売る住宅の状況をしっかり把握しておきましょう。

取引をスムーズに進められる

予め住宅の性能を明らかにしておくことで、買主に正確な情報を伝えることができます。
前もって住宅の情報を共有すれば、取引をスムーズに進めることができます。

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